搜房网:五一已经从前,只管开发商使出各种宝贝,然而五一销售情形却没有如期全面恢复火爆.没有大起,不大落,有的楼盘冷僻,有的楼盘炽热,楼市局势更加庞杂.到底2008年下半年,广州楼市会怎么?关涉其中的各方(政府、开发商、花费者)该如何自处?请韩老师发表一下卓识.
1. 你所知的五一楼市销售情况如何?请详细描写一下.
韩世同:我五一期间看了一两个楼盘,感到相对前几个月楼市人气确实是有所回升;但与以往的五一黄金周相比,则是不可同日而语,无论人气还是成交都没得比.从媒体报道和发展商推盘的态势来剖析,今年五一推盘的热门区域有三、四个:一个是宝岗大道,有多少个楼盘同时推新盘或推新货,甚至可逸豪苑还要排队看样板房;而宝岗华庭人气也挺旺,看楼人流川流不息,但该区域楼价广泛还是比较高,大都要11000-13000元/平方米;而且五一登记认购的多,真正开盘的少,到底实际销售如何,还要进一步察看,估计要到蒲月中旬才能得悉实情.第二是白云大道北,固然该区域五一没有新盘推出,但因为南湖托斯卡纳和云山诗意低价促销,引起了市场的强烈关注:这两个楼盘都以6字头起价促销推盘,托斯卡纳节前还推出低首付和补差价许诺来促销,后因低首付被有关部门界定为违规而作罢,www.shengyouduo.com,但又降价又补差价还是属于左右开弓的狠招;而云山诗意也有怪招,1.80战神复古,据说是五一前夜就开始推盘卖楼,创下夜间开卖售楼的先例;该区域岭南新世界楼价也比较实惠在7000-8000元左右.第三是珠江新城,最热火的应该是珠江太阳城裕富国际公寓,该盘4月已经推售一批,市场反映良好;五一再次"好食返寻味",以优惠价格16000-18000元/平米推盘,也引起市场关注.还有就是,广州新城、南沙推出的新盘和新货,也引来大量看楼和购楼人流,据称销售火爆,甚至有不少投资型买家抄底入市,这是一个值得关注的景象.
1、 报道称五一楼市"旺丁不旺才",请问这种整体低靡的状况会一直持续下去吗?
韩世同:我批准媒体认为五一有可能"旺丁不旺财"的见解,特殊是认为"贵价盘看者寥,打折盘人头涌"的见地.这种整体低迷、部分热销的状况,我认为还将连续下去.原因在于:目前楼市依然处于有效需求不足的状况.因为,去年楼价大幅飙升时有大量的投资客入场,与少量自住客独特推高楼价;现在大批的投资客已经被套或撤场,单靠少量自住型买家难以保持市面.解决办法有两条:一条是从新刺激投资型买家入市,一条是楼价进一步下探以启动和激活中等收入自住型的购房需求.前者,单靠小幅降价不一定能到达目的,因为投资者是买涨不买跌的,尤其是在市场信心和预期不好的时候;后者,应当还有比较显著的效果.我最近始终比拟爱好用堤坝效应来形容和比方万科等发展商低价促销的行动.这些廉价促销之所以有效,是因为万科这样的企业掌握了市场的先机,率先在水源有限的堤坝上翻开了缺口,水天然都会流到他们那里;但效仿的人多了,口子越开越多、越开越大,水就不够了,只好将口子再挖深一些,就是这个情理.万科显然已经发掘到足够的水源了,因而他们已经不再急于"深挖沟"了,而筹备"广积粮"了,这就是他们近期声称楼价深幅下调空间不大的起因;而大多数房企实在还处在资金紧缺的生灵涂炭之中,如果响应万科的号令不再"深挖沟",也去打肿脸充胖子地"广积粮",一定会陷入更深的资金缺乏窘境,积重难返.所以,按目前的情况来看,资金短缺的房企,热血江湖sf发布网,唯一能够自动取舍的有效解决方法只有降价促销.因为,英雄合击传奇,只有降价能力启动和激活那些中收入的购房需求,将无效需求变为有效需求.现期近使采取增值的伎俩促销,后果也不会幻想.因为,房子再好,买不起还是买不起,究竟住房市场并不是都集中在中高端消费人群.
2、 当初的房价是否已经到底?开发商大幅降价的话,会否引发投资客信心不足撤离市场?
韩世同:我以为,目前在中高端住房市场已经呈现显明的供过于求的态势,短期内要转变这种状态的独一措施也只进一步就降价.由于,短期内要大幅晋升买家的购房才能是不可能的,即使政府实行的工资倍增打算得以实现,1.95金牛合击,谁又能保障房价和物价不会同时倍增呢?当然,假如开发商大幅降价,投资客是确定会信心不足撤退市场的.因为,热血传奇官方客户端下载,个别的投资客老是"买涨不买跌"的.而高超的投资机构则会抉择市场最低迷的底部才会入市,他们则是"买低不买高"的.除非,国度恰当地放松二次房贷的限度,好比容许还清首次房贷的二次买家享受优惠的首付和利率;否则,要单靠降价短期内是难以恢复投资客信念的.
3、 消费者怎样才能在这场速决战中获得成功?
韩世同:消费者在卖方市场中是很难成为赢家的,只有在买方市场才干成为赢家.像过去三年的赢家当然是发展商,也有一些消费者在楼价上涨期内获利,只是不必定能兑现和长久.就像股市一样,赚了钱只有没有离场就仍是纸上富贵,楼市也是一样的.如果房子升了值不能出卖套现,等楼价回落也同样会面财化水.而且与股市比拟,楼市退出和兑现的难度和本钱都要大良多,不外购房者还可能享受屋子的栖身功效和效用,即便投资未能获利,也能满意寓居需要,节俭房钱开销.现在,楼市已经开端涌现买方市场的迹象,但还未真正进入买方市场.
我认为,投资性购房是属于不动产投资行为,一定要留神以下三个准则:一是掌握投资的机会.可以说,任何投资甚至包含任何交易、生意和股市,买入时就已经决议了胜负、胜败和赔赚;换句话说,输赢、输赢和赔赚都不主要是取决于卖,而主要是取决于买,买得贵就赚得少;买得廉价就可能赚得多.二是要在能力之内投资.很多人借债投资,搞得不好就会陷入债权纠纷,甚至导致家破人亡,最好是在自己能力之内有所作为. 三是要有长期好处的观点.现时,在各种投资市场出没的大多不是真正的投资者,而是急功近利的投契者;要成为投资理财的高手,就必需要抱持长期投资和长期获益的理念.而自住型购房虽然不是以赢利为主要目标,就算把我想的好的不行,但也要斟酌本人的购房能力,特别要考虑利率危险和职业风险问题,因为在将来20-30年间一定会出现利率大幅变更和职业生活产生变迁的现象,要考虑如何应答,必须防患于未然.
4、 政府在五一前促出台划定"严查开发商低首付促销",请问这是否表明政府压抑房价信心不松动?下半年还会有更多调控政策吗?
韩世同:我不认为严查开发商低首付是政府压制房价的措施,政府这一举动应该被认为是维护市场秩序的措施.但原来应该是由银行监管部分来行使这一职责,现在房管部门露面来禁止,仿佛有些越俎代庖之嫌.不过,从保护市场秩序而言,这也是无可非议和天经地义的事件.
我一直认为在楼市处于高位和高危的敏感期,克制性的调控政策不宜过硬、过强和过刚,比较合适采用柔和的劝导型策略和政策,免得欲速则不达和事与愿违.现在,政府重要精神并不是打压房价,而是压低通货膨胀.但犹如当初限制房价一样从制约涨价入手,即使能发生一定调控效果,但对市场的价钱机制调节功能和作用却重大妨害和影响,估计效果不会理想.
今年以来,sf发布网,对房地产的调控政策和手腕并不太多,比方物业税、加息跟土地政策都没有新政出台,但从紧的货泉政策估量短期内也不会有松动的可能.
搜房网:以上是韩老师威望看法的问题.谢谢韩老师!多多配合,冠军传奇最新章节!
2008年5月5日